经营性物业贷款：房企融资平滑器

商业地产作为房地产企业的重要资产，不仅为企业提供了稳定的现金流和投资回报，而且还扮演着关键的融资角色。在所有融资渠道中，经营性物业贷款以久期较长、用途限制较少等优势，为房企有效改善债务结构，降低短期偿债压力。今年1月，中国人民银行发布《关于做好经营性物业贷款管理的通知》（以下简称“《通知》”），突破性地允许房企在2024年底前使用经营性物业贷款偿还自身及其集团控股公司存量房地产领域的相关贷款和公开市场债券；在9月24日的国务院新闻发布会上，中国人民银行行长潘功胜宣布将《通知》的有效期延长至2026年底。我们认为这是进一步支持房地产融资、推动市场平稳健康发展的积极信号，在此政策引导下，房企有望获得更加灵活多样的融资支持。然而，我们也看到《通知》仍未能充分释放经营性物业贷款的活力，所以在此呼吁政策制定者能够根据市场变化和企业需求，进一步完善和优化相关政策措施，为商业地产市场的平稳发展提供更有力的支持。

《通知》进一步提升了经营性物业贷款的性价比

经营性物业贷款，是指商业银行向持有已竣工验收合格、办妥不动产权证书并投入运营的综合效益较好的商业性房地产（包括但不限于商业综合体、购物中心、商务中心、写字楼、酒店、文旅地产项目等，不包括商品住房、租赁住房）的企业法人发放的，以经营性物业为抵押，实际用途投向物业本身或与房地产相关领域的贷款。相比于开发贷和公开债，商业银行从过去一味依赖抵押物市场价值上涨来维护债权的简单经营逻辑，改为根据借款人及承贷物业的综合状况评判，有效改善与企业之间的信息不对称；和同样以商业物业租金收入作为还款来源的 CMBS金融产品相比，经营性物业贷款利率更为灵活，结构简单，审核效率相较于标准化产品更高；而且抵押贷款对目前低风险偏好的金融机构更友好，尤其是以租金作为参考标准，且约定租金优先用于偿还贷款，并进行专项账户管理，银行的贷款意愿有望大幅度增强。房企通过经营性物业贷盘活存量资产、置换存量债务，既有利于降低融资成本，“以时间换空间”降低短期偿债压力，也减轻了房企为偿债将优质资产折价出售的压力，缓解房企“断臂求生”导致资不抵债的风险，为后续行业复苏保留力量。

经营性物业贷款业务始于2006年，并于次贷危机及四万亿刺激政策之后得到快速发展，已是一款成熟产品。在《通知》发布之前，各银行的实质贷款政策特点如下：期限一般在5-10年，贷款额度上限为抵押物评估价的60%左右，用途相对灵活，但仅能用于房企承贷项目本身。

银行内容

中国农业银行1、经营性物业抵押贷款可用于物业在经营期的资金需求。对于自行建造的物业，可用于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的资金;对于购置的物业，可用于置换购置款。

2、经营性物业抵押贷款可根据物业所有权人的需求、物业租金收入和物业价值来确定贷款期限和贷款金额。

邮储银行1、期限灵活:经营性物业抵押贷款期限一般为5年，最长可达到 10年，根据客户具体需求确定;

2、定价合理:根据客户综合贡献合理确定利率下浮幅度;

3、服务全面:可为客户提供结算、存款、账户管理、票据等一揽子综合金融服务，与客户共同成长。

兴业银行出租性物业抵押，贷款期限最长可达12年，抵押率最高可达7成。

浙商银行1、期限一般在5年，最长可达10年，企业获得长期稳定的资金，同时可根据经营性物业现金流状况和自身资金情况合理安排还款计划。

2、以经营性物业作抵押，以未来经营性现金流偿还借款本息，有效盘活企业资产，解决融资与担保问题。

渤海银行1、贷款期限长:最长可达8年

2、还款方式灵活:根据租金收入情况分期还款，最长还款周期可达半年

3、贷款用途广:可用作置换负债性资金、物业的日常经营或者正常经营周转等资金

4、抵押物为商场、商品交易市场、写字楼、宾馆酒店、酒店式公寓等商业房产

5、抵押率最高可达 60%

资料来源：各公司官网

《通知》出台后，商业地产企业有较大的空间将高息短债置换为低息长债，在融资成本优化、缓解资金偿还压力层面得到增强。今年以来已有多家企业受益：龙湖集团已使用新增经营性物业贷款提前兑付CMBS超过72亿元，并计划用经营性物业贷款替换明后年到期的合计58亿中债增信债券；万科旗下印力集团已获取35.9亿元经营性物业贷款，该项贷款将用于提前赎回2026年到期的CMBS；新城控股也披露今年一季度实现的30多亿元融资中有2/3来自于经营性物业贷，并在上半年的业绩会上表示将继续用新增经营性物业贷款置换目前抵押率较低的贷款，同时将今年到期的美元债等公开债务用经营性物业贷款覆盖。可见，《通知》落地后取得了一定效果。

经营性物业贷款政策仍有优化空间

经营性物业贷款的期限规定仍然偏短。一般来说，银行对于经营性物业贷款的额度采用双线控制，一方面根据承贷物业在贷款期内现金流的折现值进行测算，这是根据第一还款来源进行控制；另一方面要根据物业的评估价值进行抵押率控制，抵押率不高于70%，这属于控制第二还款来源。通常的原则是就低不就高，但在实践中，银行根据现金流折算方法来测算贷款额度时，抵押率通常无法达到70%，因此如果贷款期限偏短，房企能够获得的贷款额度也会相应减少。假设按照最长的15年贷款期限和抵押物评估价值的70%来测算，考虑到目前各商业物业的业绩自然增长率较低，很难在15年之内产生足够偿付本息的现金流，这对房企来说还款压力非常大，尤其在市场景气度较差时，再融资难度也进一步增加。

对于使用贷款资金支付商用土地续期出让金的规定仍未放开。在实务中，商用土地剩余使用年限是评估商业地产价值的关键因素，出于审慎考虑，部分境外投资人会在投资测算中做出资产在土地使用权到期时残值为零的假设，究其根本原因，在于土地剩余年限越短，交易价格中包含的补缴土地价款因素的影响越大，进而影响投资收益。我们预计土地使用年限少于20年的存量商业地产规模在未来十年内将大幅增长，鉴于商用土地的续期成本可能较高，如果无法使用低成本的信贷资金，投资者就需要使用自有资金或寻找其他融资途径来支付续期费用，间接增加了投资人的成本，进而影响投资决策。在此情况下，是否有必要对支付商用土地续期费用的信贷资金严加控制成为亟需解决的问题。

期待后续政策释放经营性物业贷款弹性

经营性物业贷款作为一种高效且成本相对较低的融资手段，长期以来一直是房地产企业融资策略中的重要组成部分。在当前金融市场环境下，尤其是利率水平处于较低位以及金融支持房地产市场的大背景下，经营性物业贷款的优势显得尤为突出。在此基础上，为了进一步提升经营性物业贷款的实用性，满足房企优质存量资产盘活变现的客观需求，我们呼吁从以下方面优化相关的贷款政策：

建议允许商业银行在风险可控的前提下，根据承贷物业的实际经营情况来自主决定贷款期限，为优质的房地产企业提供更长期的资金支持，以适应不同企业的财务状况和市场需求，确保房地产市场的稳定和健康发展。

建议允许使用经营性物业贷款支付商用土地续期所产生的土地价款。现行的《土地管理法》《城市房地产管理法》以及《民法典》中涉及土地使用权续期的相关条款，并没有明确禁止使用信贷资金支付商用土地续期时产生的土地价款。首次获取商用土地时支付的土地出让金与商用土地续期时产生的土地价款在本质上存在明显差异，如果能使用经营性物业贷款支付商用土地续期所产生的土地价款，则能够降低投资人交易成本，吸引更多资金进入商业地产市场。当然，银行在提供贷款之前，应该确保商业地产项目在续期前符合相关法律法规的要求，包括土地使用权的合法性、规划许可、环保要求等。此外，贷款必须专款专用于商用土地使用权的续期，严禁挪用资金用于其他用途。（瞰道悟新资本）