AI技术激发上海“芯”活力，集成电路产业创新与地产租赁需求双增长

CBRE世邦魏理仕发布《守正出奇，芯动申城：上海集成电路产业发展及地产趋势》专题报告

2024年11月22日，上海 — CBRE世邦魏理仕近日发布《守正出奇，芯动申城：上海集成电路产业发展及地产趋势》专题报告，深入剖析了上海集成电路产业的发展现状及房地产趋势。报告指出，受到人工智能突破性发展的推动，2024年上年半，中国集成电路行业表现突出。AI成为驱动产业增长的重要力量，与时同时，半导体设备需求持续旺盛，中国市场已经连续多个季度稳坐全球最大半导体设备市场宝座。

报告指出，受益于扎实的集成电路产业基础，完整的产业链和较高的技术水平，上海在中国集成电路产业中占领先地位。根据中国半导体协会的统计，2023年上海集成电路销售规模达到3,252亿元，占全国的26.5%。在上海的半导体产业链中，集成电路设计占据了国内芯片设计公司的重要份额，许多知名企业在此设立总部或研发中心，推动技术创新和产品迭代。

制造环节方面，2023年上海集成电路产量达到286亿块，约占全国总产量的8%，位列各省市第四。目前，上海已拥有20条已达产或待建设的产线，并在先进制程方面实现了14nm制程的量产。在上游材料和设备环节，上海也展现出显著的创新能力，如上海微电子成功突破22nm光刻机技术等。

在空间布局上，上海各区围绕优势产业基础因地制宜发展，形成“一体两翼”的空间布局。“一体”即为浦东新区，一翼（南部）即为松江区、金山区、奉贤区、青浦区，一翼（北部）即为嘉定区、徐汇区、普陀区、宝山区。产业空间方面，张江科学城和临港新片区双区联动，集成电路设计产业园、“东方芯港”等特色园区成为产业创新发展带的重要节点。

张江作为建设最早、发展最成熟的区域，已显现出高度的产业聚集效应。根据世邦魏理仕研究部2022年租户普查数据显示，张江汇聚了全市64%的存量集成电路企业。在2019年至2023年间的新租需求中，张江同样占据了64%的比例。

数据来源：世邦魏理仕研究部

随着产业发展，集成电路企业在产业园区内的新租与搬迁需求持续增长。过去五年中，外资集成电路企业的扩租需求主要集中在2019年和2020年。随着国产化浪潮和企业孵化成果的显现，内资和本土企业蓬勃发展，产生了更多的新设需求。特别是在2023年，随着ChatGPT的火爆和全球芯片发展竞争的加剧，内资和本土芯片企业迎来了新一波成长，出现了强劲的搬迁和新设需求。

从产业环节来看，芯片设计类企业对研发办公型物业的需求旺盛，涉及多个重点细分领域，如CPU/GPU、汽车电子芯片、模拟芯片、通信芯片、存储芯片和人工智能芯片等。随着数据量和人工智能场景的增长，高性能算力资源成为国家基础设施的重要组成部分，自主研发算力芯片成为重点发展领域，进一步推动了研发办公的租赁需求，促进了上海产业园区集成电路产业集群的形成。

数据来源：世邦魏理仕研究部

AI技术的广泛应用推动了对高性能计算和数据处理能力的需求，直接促进了半导体行业的创新和投资。同时，科技公司加大了对AI专用芯片的研发力度，推动了先进制程和新材料的应用。另一方面，AI也在深刻影响中国半导体行业，加速芯片设计和制造创新，提升生产效率，满足日益增长的市场需求。

展望未来，中国将加强自主研发，推动产业链的高端化和智能化，同时吸引国际合作机会，但也面临激烈的全球竞争。世邦魏理仕华东区顾问及交易服务|商务园区负责人马振龙表示：“上海作为中国科技创新中心，积极响应AI发展趋势，吸引了大量投资和人才。本土企业在AI领域竞争，致力于研发更高效的处理器和加速器，推动半导体产业快速发展，提升中国在全球市场的地位。我们团队紧跟行业变革，凭借对集成电路和人工智能的深刻理解，协助客户在激烈竞争中保持优势。”