REITs：在地产下行周期形成买方力量 公募REITs迎重磅政策利好

2024年7月26日，国家发展改革委发布了《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（发改投资〔2024〕1014号，以下简称《通知》），标志着具有中国特色的REITs正式迈入常态化发行的新阶段。《通知》自2024年8月1日起实施。《通知》涵盖拓宽行业及资产范围、优化项目发行审核机制、扩大回收资金使用的弹性选择空间、简化发行程序及压实各方主体责任等。其中，在入池资产方面，《通知》允许景区内的配套旅游酒店、消费基础设施不可分割的酒店和商业办公、园区的单体建筑不可分割的酒店和配套底商等一并纳入底层资产范围。不少业界人士预测，随着底层资产的持续扩容，酒店、商业办公等商业不动产都有可能成为未来新经济模式下的REITs主体。

REITs提质扩容态势不改，消费基础设施REITs受市场热捧

REITs（Real Estate Investment Trusts）即不动产信托投资基金，是一种通过发行股份或收益凭证汇集投资者资金购买不动产，由专门的机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的证券工具，是房地产证券化的重要手段，其本质是将现金流好但流动性较低的资产，转化为标准清晰、普通投资者可购买可交易的流通资产。

2021年6月，我国首批9单基础设施REITs项目分别在沪深交易所上市，短短三年时间，得益于REITs市场制度建设持续完善和投融资两端持续扩容，公募REITs市场实现从无到有并稳健发展，且有效增强了资本市场服务实体经济的质效。

2024年以来，公募REITs发行节奏明显加快，截至8月21日，新上市12只公募REITs产品，总募资规模达303.20亿元，已经超过2023年全年201.42亿元的募资规模。同时，公募REITs受市场热捧，年初至今，中证REITs全收益指数上涨13.03%，公募REITs总市值由年初的811.75亿元增长至1193.42亿元，提升超300亿元。纳入Wind统计的41只REITs中，有35只今年以来实现上涨，占比约九成，其中，21只REITs年内涨幅超10%。近期发行的两单消费REITs华安百联消费REIT和华夏首创奥菜REIT，公众认购及网下认购倍数均创消费REITs发售新高。

数据来源：东方财富Choice

在数量和规模不断上升的同时，我国公募REITs的底层资产类型也在不断丰富。目前我国REITs产品主要包括新能源、消费基础设施、收费公路、港口仓储物流、产业园区、市政工程和保障性租赁住房7个项目类型。2023年3月消费类REITs的开闸为近几年羸弱的商业地产市场注入新的活力，今年新发的产品中，有近半数为消费基础设施类，合计募资规模超过145亿元。

项目类型数量（只）首发规模（亿元）

收费公路10544.61

产业园区9168.00

新能源5142.90

保障性租赁住房580.55

消费基础设施5145.15

港口仓储物流4109.26

市政工程367.26

合计411257.73

数据来源：东方财富Choice

REITs诞生于地产下行周期，周期修复作用明显

REITs起源于20世纪60年代的美国，之后有44个国家和地区相继落地。纵观全球主要市场如美国、日本、新加坡等推出REITs的时间，均处于经济调整期，GDP增速下滑、城镇化发展到较高水平，住宅市场到达顶部并逐步走弱，商业地产从增量走向存量市场。

REITs的推出，一方面，充当了各国地产企业的退出渠道，盘活了存量市场，还获得了增量投资的资金来源。在地产下行周期，公司型REITs通过收购低价资产，形成强大的买方力量，可以有效防止地产价格螺旋式下跌。另一方面，提升直接融资比重，降低实体经济杠杆。不动产持有人将持有的不动产作为底层资产证券化，投资者作为股东或基金份额持有人取得REITs权益，不动产持有人获得直接融资。最后，为普通投资者提供可以获取商业不动产收益的投资渠道。鉴于REITs股债结合的特性，从长期回报率来看优势明显，根据戴德梁行《亚洲房地产投资信托基金REITs研究报告（2021）》日本、新加坡、香港地区REITs10年期年化综合收益率分别为13.8%、10.6%、12.6%，表明长期来看，REITs投资回报率较为稳定。美国在60年代通过REIT的立法，驱动因素之一也是为了让更多的零散资金直接参与投资门槛较高的房地产项目，确保资金来源的多样化，保证不动产行业长期资金来源的稳定性。

因此，REITs在各主要市场推出后迅速带来了投融资的新一轮繁荣，在一定程度上帮助了商业地产领域从危机中复苏，为经济发展提供了新的动能。

在我国经济面临转型升级之际，REITs仍未形成有效的买方力量

当前，我国经济从高速增长迈向高质量增长阶段，城镇化水平不断提高，GDP增速下滑，房地产从增量走向存量市场。打通不动产与金融的良性循环，盘活存量资产，降低政府和企业债务风险，将是中国经济转型升级的关键点。从成熟市场的经验来看，REITs作为不动产金融产品，将发挥重要的作用。

商业地产是中国整体实体资产的重要构成部分，我国商业不动产体量庞大，据中金估计，截至2021年末，国内商业地产（狭义，仅指代零售物业、办公物业和酒店）的资本价值应当在40-50万亿元之间。而目前国内REITs的底层资产主要集中在生态环保、交通、园区等基础设施方面，已上市的5只消费类REITs市值合计149.36亿元，仅占所有已上市REITs总市值的12.51%，仍有大量等待被激活的商业地产。不同于国内市场，以美国、日本、新加坡为主的成熟市场REITs通常以房地产为最主要的底层资产，包括长租公寓、商场、酒店、写字楼等，且通常规定了投资于房地产的最低比例。REITS的推出为商业地产带来大量资金，加速了商业地产市场的发展。当前，美国商业不动产的融资结构中，约三分之一的资金来源于REITs。

从规模上来看，据EPRA（The European Real Estate Association）口径，截至2023年年底，全球REITs总规模逾1.69万亿美元。其中，美国是全球最大的REITs市场，总市值近1.21万亿美元，占全球总规模71.9%。日本作为亚洲最大的市场，上市REITs总市值约1050亿美元，占全球REITs总规模7.3%；新加坡上市的REITs总市值约650亿美元，中国香港上市REITs总市值约200亿美元，中国大陆REITs市值余额130亿美元。考虑到我国体量庞大的商业地产，目前我国REITs的规模与成熟市场的差距仍非常大。究其本质，在于我国公募REITs的投资者中缺乏长期资金。我国公募REITs的投资者包括战略配售投资者、网下发售投资者和公众投资者。前两者为机构投资者，散户只能以公众投资者身份参与。战略配售投资者包括原始权益人及其关联方、其他专业机构投资者。除原始权益人及其关联方之外，参与战略配售及网下配售的机构投资者以券商和券商资管产品为主，此外还包括保险公司和保险资管产品、基金公司和基金资管产品、信托公司和信托资管产品、银行及银行理财产品等。REITs市场目前以机构投资者为主，其中券商资本最为活跃。反观美国REITs市场，投资者非常广泛且以长线机构为主，具体来说，主要为个人投资者，养老金，保险公司以及各种机构投资者，其中，养老金和保险约占31%，公募基金(可能传统意义上非地产投资人)占34%，个人投资者15%，ETF占12%，公司内部人员占5%(主要是作为内部管理的激励机制)。估计有1.45亿美国人通过退休金和其他类型的投资基金持有REITs资产。

因此，受限于底层资产范围及长期资金的缺位，在房地产下行周期，我国REITs并未成为商业不动产交易市场中重要的买方力量，也未能很好的发挥重塑经济周期的作用。

REITs形成买方力量正当时

从海外市场经验来看，在经济增速放缓之际，适时推动REITs在商业不动产交易市场形成买方力量，能有效保障经济平稳运行，推动经济高质量发展。

首先，推动REITs底层资产的快速扩容。我国有数十亿平方米的商业地产物业缺乏与资本市场的有效链接，限制了商业地产交易市场的活跃性。一方面，应当择机将更多的商业地产纳入REITs的试点范围，一旦存量资产得以被盘活，商业地产持有人的现金流将大幅改善，不仅能增强相关企业的造血能力，还能激发居民消费潜力，进而为经济的稳定增长注入新动力；另一方面，将多个相似或不同类别的商业地产项目资产整合打包，可以有效分散单一资产带来的风险，多样化的资产组合策略将为投资者提供不同收益与风险的搭配选择，吸引具有各种风险承受能力的投资者参与，进而扩大市场规模并增强市场的活力。

其次，丰富REITs投资者结构。鼓励更多长线资金如养老金、社保基金、保险资金等投资REITs，发挥长期资金的定价能力，引导市场估值形成合理预期，改善当前REITs的流动性，以此完成投资者资金的高效循环，有效促进长期资金对商业地产的再投资，实现REITs作为商业地产长期资金来源的重要渠道。一方面，制定税收优惠政策，提高税收减免力度，降低投资成本。当前只有2022年初发布的《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》对公募REITs的部分交易环节的税务处理进行了规定，仍缺乏完善配套的政策。可以分别在信托和基金投资者层面制定税收优惠政策，以减轻REITs在运营环节的税务负担。在REITs持有期间，对包括营业税、印花税、房产税等流转税进行税收减免。以此降低投资人税收负担，吸引长期资金入市；另一方面，增强信息披露，提高REITs市场的透明度。加强对外部运营管理机构的监督，以保证披露信息的真实性、准确性和完整性，确保投资人充分了解底层资产的质量和运营状况，为长期资金提供可靠的投资决策依据。（作者：瞰道悟新资本 邱丹）