“无物业”老旧小区， 后来怎么样了？
6月份，随着红色物业正式入驻江源水都B区，建宁县濉溪镇红色物业已覆盖12个无物业小区、老旧小区，服务居民超1500户。从“无人管”到“管得好”，一套“党建引领、国企兜底、党员带头、群众参与”的组合拳，正在让建宁小区治理悄然焕新。
治理之困： 一块难啃的“硬骨头”
7月12日，走进建宁县濉溪镇禾丰小区，停车位施划整齐，步道整洁，老人在闲谈，孩童在嬉戏，一派宜居祥和。“设施坏了有人修，垃圾有人清，生活越来越舒心！”居民们细数变化，脸上满是笑意。
然而一年前，这里是另一番模样。
“2024年夏天那个样子，我现在还记得——就是脏乱差。”居民李明辉记忆犹新：垃圾桶满溢，苍蝇乱飞；公共绿地被圈成菜园，杂草丛生。飞线充电隐患重重，没有门禁、没有监控，外来车辆随意进出，老人孩子出行步步惊心。
禾丰小区的困境，并非孤例。无物业小区和老旧小区正成为基层治理中一块难啃的“硬骨头”。
禾丰、茶博园等小型小区，因体量小、收益低，物业不愿来；江源水都B区曾有物业入驻，但服务不到位，物业费收缴困难，无奈撤场；健翔佳苑先后经历物业托管、业主自治两种模式，均宣告失效；而发改局小区、青源巷小区这类只有几十户的老旧院落，更是长期处于治理真空。
表面看是“无物业”的问题，其实是服务与需求的严重错位。
卫生之困触目惊心。楼道堆满纸皮、旧家具、自行车等，既是消防隐患，也是邻里矛盾的导火索。保洁人员缺少监督，三天打鱼两天晒网。
安全之困同样令人揪心。飞线充电屡禁不止，没有门禁、没有监控，盗窃案件时有发生。
信任之困则更为深层。物业收入不透明，账目不公示，钱收了花在哪里，没人说得清。物业费收缴率长期徘徊在30%左右——收不上钱，服务就滑坡；服务越差，业主越不愿交。一个解不开的“死循环”就此形成。
而小区自治的另一根支柱——业委会，同样岌岌可危。居民张显辉说：“投票选的人是谁、做不做事，一概不知。”信任尚未建立，隔阂已然滋生。
围墙的另一面，健翔佳苑业委会成员姜科信也倍感委屈：“本来就是义务劳动，还得忍受质疑甚至辱骂。吃力不讨好，真的很难做。”业委会成员“不想干、不敢干”成了常态，小区自治的链条就此断裂。
物业失管、自治失效后，所有治理压力全部压向社区。
“社区只有几个人，对接着上级很多部门，还要服务几千户居民，根本管不过来。”河东社区党支部书记廖晓珍无奈地表示，“很多投诉件，是本该物业解决的问题，我们只能协调，没执法权，物业不配合，居民不满意，两头受气。巡查要人去，整改要人跟，调解要人劝，哪一样都让人放心不下，安全这根弦时刻紧绷。”
这些困境，是建宁基层治理的现实痛点，也是许多县城社区的共性难题。如何破局？濉溪镇的选择是：让“红色”先亮起来。
破局之路：一套“三步走”的组合拳
面对困境，濉溪镇党委政府坚持问题导向，牢固树立和践行正确政绩观，将解决群众急难愁盼问题作为检验政绩的“试金石”，积极探索“党建引领+红色物业”治理模式，由镇属“莲连好”城投物业公司以保本微利的方式入驻兜底。
“国企进驻，不为营利，只为让小区运转有序、群众住得舒心。”濉溪镇党委书记王银河表示。以此为牵引，濉溪镇打出一套精准发力的治理“组合拳”。
第一步：建起业委会，让居民有了“主心骨”。
去年8月，“莲连好”红色物业准备入驻禾丰小区时，遇到的第一个问题不是“怎么管”，而是“谁来接”——没有业委会，物业连合法入驻的主体都没有。
很多人不愿担任业委会成员。镇政府和社区工作人员一户户上门，一边动员党员干部带头加入，一边把引进镇属国企的考量、物业合同明细，用通俗易懂的语言讲清楚：物业的责任是什么，业主需要配合什么，大家怎么做才能把小区治理好。
从“不理解”到“半信半疑”，再到愿意试试，业委会终于组建起来了。
第二步：亮出收益账，让业主吃下“定心丸”。
红色物业入驻后，第一件事就是立规矩——重新规划停车位，外来车辆自动识别进出，超时收费，业主停车可选择包月、包年或按次收费，小区秩序很快好转。
但真正让居民安心的，是物业主动亮出的一本“明白账”。合同明确：小区公共收益的70%归全体业主，30%用于物业运营。收入来源也清清楚楚——停车费、广告费和充电桩收益。
整理出杂乱的菜地，建起电动车充电棚，既消除“飞线充电”隐患，又增加公共收益。不久前，电动汽车充电桩也投入运营，收益纳入统一分配。通过党员牵头协调，禾丰小区新增停车位53个，纠纷下降65%。
支出明细全部上墙公示，钱花在哪、结余多少，随时可查。账目清了，信任就有了根基。
第三步：派来“红管家”，让治理有了“带头人”。
红色物业招聘了首批6名党员“红管家”，经培训后，下沉到每一个楼栋，做好日常管理，确保民意有人听、问题有人管。
49岁的余国宝，去年11月上岗第一批“红管家”。他驻点禾丰小区，还要定期巡逻5个老旧小区——查卫生、看消防、排隐患，300多户居民的安危都系在他心上。
5月8日，在凤祥路小区，饶女士脚伤不便上楼，余国宝巡逻遇上，将她背上四楼。事后，饶女士送来一面锦旗，红底金字写着：“红色物业显担当，惠民利民得民心。”她动容地说：“‘红管家’在身边，我们安心。”
禾丰小区的成功实践，很快辐射到周边。在中山南路18号小区，退休老党员黄昭希主动填了业委会自荐表，配合社区逐户上门做工作，还邀请几位邻居一同加入业委会，小区顺利引入了红色物业。
“红色物业分为两种模式，确保不同条件的小区都能‘接得住、管得好’。”濉溪镇副镇长、红色物业负责人肖蓉介绍，“有设施用房的小区，物业入驻办公，配齐专业保安、保洁和‘红管家’，实行标准化物业管理；没有设施用房的老旧小区，就灵活一些，采用‘红管家’巡逻和固定保洁的办法，物业费也相对更低。”
今年6月，入驻江源水都B区时，16路监控只有5路能用，物业主动提前垫资修缮；楼道垃圾清走了，照明、道路等公共设施逐步修补好。对比失管状态，变化实实在在。一位小朋友出门时仰头对“红管家”说：“谢谢你们把我们小区整理得这么干净整洁。”
如今，红色物业已签约入驻濉溪镇12个无物业、老旧小区，组建12个党支部和多支“红色管家”服务队，累计开展便民服务超1500人次，化解邻里纠纷50余起，解决各类民生问题88件。
服务之道：一张“服务网”兜到底
点开“濉时通”小程序，“红色物业”专栏跃入眼帘——这是全平台使用频次最高的板块。物业缴费、便民报修、意见建议、服务点评……10余个模块排布，犹如掌上“物业超市”。
收费明明白白：老旧小区按建筑面积每平方米每月0.15元起收，次新小区每平方米0.7元至1.5元。如今，越来越多居民通过“濉时通”按时缴纳物业费。
线上有平台接单，线下有“红管家”跑腿。“有一次水管爆了，我抱着试试看的心态打了‘红管家’的电话，没想到师傅很快就上门维修。”居民李明辉说，“现在有啥诉求不用跑腿，线上提交，两天之内必有答复。”他在“服务点评”中打了五颗星，附言道：“头一回觉得，物业费交得值。”
每周，物业还会制作一期红色物业周报。本周清了多少垃圾、巡了几次楼、维修了什么设施——桩桩件件，图文搭配，一目了然。李明辉感慨：“以前不知道物业整天忙啥，现在看了周报，才晓得人家背后做了这么多事。”
“濉时通”的功能不止于物业。平台还嵌入了“莲小二”楼栋管家服务，可提供医保、卫健、民政、残联、村建等政务咨询和陪同办理服务。
67岁的陈冬明，过去最怕去政府办事，“流程不熟，电话找不到，问谁去？”如今，他点开图标，页面直接跳转拨号界面，一键接通对口部门。“先问清楚，带齐材料，一趟就能办成，还能找‘红管家’陪着去。”陈冬明说。
线上线下的深度融合，不仅打通了服务渠道，更悄然改变着物业与业主的关系。
“六一”儿童节，物业组织小区孩子过节，余国宝留意到平日里常在楼下玩耍的鄢女士家孩子下乡未归，便特意留了一份礼物。没想到，隔天鄢女士把自家种的辣椒茄子塞到他手里。一来一往的双向善意，让双方的距离更近了。
春节前夕，物业还组织义务理发，小区集中设点，腿脚不便的老人不用出门就能理上发； 年底家政紧缺，黄麟在“濉时通”下单保洁服务，“价格比市场优惠，连卫生死角都清理得干干净净。”曾经堆满杂物的物业大厅，如今窗明几净，成了孩童嬉闹、老人话家常的温馨角落。
变化感知最深的，当属社区治理的“前哨”。“现在社区群里，吐槽少了，点赞多了。”水南社区书记曾林英坦言，红色物业入驻后，工作压力显著分流，通过“红管家”前端化解矛盾、专人专管公共事务，社区投诉量下降，群众满意度显著提升。
充当破局者 算好“民心账”
普通物业算“经济账”，国企红色物业算“民心账”——这是濉溪镇破局的关键。面对治理难题，濉溪镇没有推给市场或居民，而是以国企“保本微利”兜底，用公信力重建信任。
但仅有国企进场远远不够。镇政府没有当“甩手掌柜”，而是精准补位——充当“破局者”与“黏合剂”。镇党委决策“先建业委会”、社区干部逐户上门、“红管家”下沉楼栋，每一步都在打破旧循环。更长远的是，政府同步搭建“濉时通”数字化平台，将物业缴费、报修、监督搬到线上，并前瞻性地嵌入家政、养老等便民服务模块，从“管好当下”延伸到“服务未来”。
物业出专业、社区出群众基础、政府出制度保障与数字支撑，三方咬合，形成良性闭环，基层治理便长出了可持续的温度与秩序。（文：饶丽英）
