潘志明：在上海存量建筑里，重构空间的时间价值

从老洋房私宅到旧厂房园区，再到成片存量办公楼提质，二十年里，他带着经济学的底层逻辑与国际化视野，在一栋栋老建筑里探索着保护、功能、价值的三重平衡。

上海的城市发展早已步入存量时代。当大规模新建逐渐让位于精细化的城市更新，如何让沉睡的老建筑重新适配当下的生活与产业需求，成为整个行业的核心命题。在上海深耕存量建筑改造二十年的潘志明，给出了自己的答案。

作为上海米加建筑规划设计有限公司的创始人，潘志明的从业路径自带跨界底色。北京大学经济学出身，早年任职于上海证券报，后赴法国 ESSEC 高等商学院深造，归国后又在跨国快消企业负责品牌管理。看似与建筑设计无关的履历，却为他后来的存量改造事业埋下了独特的底层逻辑 ——所有空间改造，最终都要回归资产价值与使用效率的本质。

2004 年，潘志明创办米加设计，从上海核心城区的历史老洋房私宅改造切入市场。凭借流利的英法双语与国际化服务标准，他很快打开了外籍高管、世界 500 强企业在华负责人的高端私宅市场。这类项目体量不大，但对细节、质感与居住体验要求极高。他带着团队从空间动线、采光优化到材质选型逐一打磨，在不破坏老洋房历史肌理的前提下，完成现代居住功能的全面升级。十余年间，近 150 套老洋房在他手中完成焕新，也为米加设计积累了扎实的精细化改造能力与行业口碑。

“那时候大家做老洋房改造，很多只盯着视觉效果。但我们从一开始就清楚，房子是用来住、用来用的，好看只是基础，好用、好维护，能长期保值增值，才是客户真正的核心需求。” 潘志明回忆道。这种跳出纯设计视角、以使用与资产价值为导向的思路，也成了他后续所有业务的底层准则。

2013 年前后，上海文创产业快速崛起，旧厂房改造、创意园区建设迎来黄金窗口期。潘志明敏锐捕捉到这一趋势，带领米加设计果断拓展业务边界，从私宅设计延伸至旧厂房整体改造与运营咨询。他没有停留在 “翻新装修”的浅层模式，而是提出“设计为运营铺路”的理念—— 在方案阶段就前置考虑园区未来的出租率、客群定位、长期运维成本。在常德路 545弄、复兴东路950 号等多个创意园项目中，他带领团队重新梳理人流动线，增设共享公共空间与配套功能，同步优化消防、机电等底层硬件，让原本低效闲置的老厂房、老招待所，转型为适配文创、设计类企业的高品质办公空间。改造后的园区出租率常年稳定在高位，也成为上海纺织、中国中丝集团、徐房集团等多家国企存量资产盘活的标杆样本。

“很多人觉得旧厂房改造就是换个墙面、加个吊顶，其实远不是这样。” 潘志明说，“一个园区能不能活下去、活得好，五年后还能不能保持竞争力，在最初设计的时候就已经决定了七八成。我们要做的不是一次性的面子工程，是给建筑注入能持续产生价值的内生动力。”

2018 年，上海城市建设全面从增量扩张转向存量优化，中心城区大量老旧办公楼面临空置率高、设施老化、功能落后的困境。潘志明再次率先布局，带领米加设计切入存量办公楼提质改造赛道。这一次，他再次回归“价值”。在杨浦财富广场、科技大厦、四川北路荣欣大厦等十余个项目中，他的团队会先完成区域租金水平、目标客群需求、改造成本、资产增值空间的全维度测算，再据此反推设计方案与施工标准，杜绝高成本、低回报的展示型设计。同时，他联动智能科技企业，将智能门禁、温控、照明、能耗管理等系统同步纳入改造方案，让老旧楼宇在硬件升级的同时，完成智能化与节能化的双重提升。这套以资产价值为核心的改造模式，效果十分直观：经米加设计改造的存量楼宇，整体市场价值提升，空置率显著下降，既盘活了低效的城市资产，也为市场提供了更适配当下需求的空间产品。

在规模化拓展业务的同时，潘志明始终没有脱离上海历史风貌保护的主线。作为最早与当地房地产巨头建立长期合作的民营设计机构负责人，他深耕衡复历史文化风貌区十余年，深度参与复兴西路 299弄、武康路280 弄等多处优秀历史保护建筑的改造咨询与方案设计。他始终坚持 “最小干预、修旧如故” 的原则，严格遵守文保规范，保留建筑的历史构件与风貌特质，同时通过功能优化让老建筑适配当代使用需求，实现历史文脉传承与资产价值提升的双向平衡。

二十年走下来，潘志明带领米加设计完成了从“私宅设计师”到 “存量资产价值重构者” 的转变。在他看来，城市更新从来不是简单的旧物翻新，而是给建筑重新匹配时代的功能与价值。“每一栋老建筑都有自己的时间厚度，我们做改造，不是抹掉过去，而是帮它找到在当下的新位置，让它能继续在城市里产生价值。”

如今，存量建筑更新早已从行业赛道变成城市发展的长期命题。从上海走向更广阔的视野，全球许多城市都面临着老旧物业空置、历史建筑活化、资产效率提升的共同难题。而潘志明沉淀二十年的改造方法论，以及在历史保护、产业园区、商办提质多个赛道的成熟实践，也正在为城市更新这道时代考题，提供一份兼具落地性与前瞻性的参考答案。(文/李德沁)