存量时代，一家商办运营商的穿越周期样本
2026 年,中国商业地产进入了一个全新的叙事周期。行业的注意力,正从“盖了多少”转向“运营得怎样”。当增量红利消退、存量资产成为主战场,一个朴素的判断正在被反复验证:真正能穿越周期的,不是规模,而是运营力。
宝龙商办,恰好为这个判断提供了一个可拆解的样本。
01 逆势:不是跑得更快,而是站得更稳
先看一组数字。截止目前,宝龙商办在管项目40余个,管理面积突破 165 万平方米,多个成熟项目出租率达成100%。
放在行业整体承压的背景下,这组数字的意义不在于“大”,而在于“同步向上”——规模、面积、收入多项指标同向增长,意味着增长并非来自单一项目的偶然,而是来自一套可复制的运营体系。
支撑这套体系的,是宝龙商办四条业务线的齐头并进:写字楼管理体量 41 万平方米;商业体 9 个、覆盖长三角 7 城;长租公寓 6个项目;物业服务面积 109 万平方米。而前三条主力业务线的出租率,稳定在 95%以上。
更值得注意的是增长的“质地”。2026 年 7 月,上海吴泾宝龙中心写字楼达成 100% 满租;同月,宝龙公寓四店同步满租。在空置率普遍承压的市场里,“满租”二字本身就是最有力的市场语言。
(上海吴泾宝龙中心写字楼)
02 运营:把空间做成生态,而不只是容器
数字背后,是运营逻辑的迁移。
以上海杨浦宝龙旭辉广场为例。这个项目的代表租户包括得物、远宽能源等企业,同时吸引了 OPC 与科创基金入驻,逐步形成人工智能与大数据科创基地,并承载北欧科创创新国际会客厅功能。年初,上海宝龙旭辉广场环创中心荣获福布斯中国“产业运营影响力品牌”——这个奖项认可的,不是一栋楼,而是楼里长出来的产业生态。
(上海宝龙旭辉广场环创中心荣获福布斯中国“产业运营影响力品牌”)
同样的逻辑也发生在嘉定宝龙中心。今年3 月,宝龙商办联合腾讯云、源信网络等生态伙伴举办“科创开放麦”,以“AI 驱动创新实践”为主题,把 AI 应用能力直接带到入驻企业身边。这不是一场简单的暖场活动,而是宝龙商办对“商办空间不只是租赁,更是赋能”这一命题的具体作答。
在商业端,运营的颗粒度体现在对“情绪价值”的理解上。2026 年春天,宝龙商办在江浙沪发起“SpringWalk 2026|一起逛春天”三城联动活动,累计举办 10 余场春日漫游,与超 10 万名顾客交换了松弛时刻。同年 1 月 22 日启幕的南京鼓北宝龙天地,作为地铁 3 号线小市站上盖的 TOD 项目,把生鲜市集、特色餐饮、生活服务与酒店住宿编织成一条沉浸式街区,用“精致烟火气”回应了周边客群的真实需求。
03 细处:看不见的地方,才见真章
如果说生态运营是“面子”,那么对细节的执念就是“里子”。
2026 年 5 月起,宝龙商办每月启动“恒新行动”。写字楼配电间与电梯机房的标准化整治、卫生间密封胶的翻新、楼顶雨水天沟的清疏、空鼓地砖的更换、高空门头的深度清洁——这些工作几乎不会被租户主动看见,却决定了一栋建筑在时间里的样子。
长租公寓线同样如此。“安心住 101 件小事”跨越上海、宁波、镇江多地公寓推进:九亭项目更新大堂灯具、焕新电梯厅墙面;青浦项目完成水电空调极速检修与房间墙面粉刷;宁波项目开展消防设施与电梯专项安检;镇江项目进行下水管疏通与空调清洗。没有大张旗鼓的动静,只有实实在在的修缮。
这些动作最终都回到了同一个结果上:出租率。而当出租率成为行业普遍焦虑的指标时,宝龙商办的三个 95% 与多个满租项目,就成了运营力最直白的注脚。
04 宝龙商办的下一步:从运营资产,到输出能力
基本盘的扎实,最终要服务于更大的命题。
当增量开发退场,城市里那些位置并不差、却因为定位失准、运营缺位或资金断裂而失去活力的空间,正在成为新的主战场。据中购联统计,2026年上半年全国开业的150个商业项目中,依托城市更新、存量物业盘活与原址调改升级的存量改造项目达69个,占比46.0%——存量,已经不是一个补充选项,而是行业新赛道。
2026 年,宝龙商办明确这是五年战略暨轻资产落地的开局之年,战略定位指向同一句话:成为长三角特殊资产价值重塑专家。所谓"特殊资产",指的是那些并非没有价值、只是价值被暂时锁住的资产。截至目前,宝龙商办已累计激活6个存量困难资产项目。
数字之外,更需要看得见的样本。上海杨浦宝龙旭辉广场,是其中典型的一个。
这个项目约18万平方米,采用"办公+商业+文化"的综合模式。2024年12月宝龙商办接手时,它面对的是一个相当棘手的开局:管理缺失、商户撤铺、系统瘫痪、环境破败——一处被放弃的空间,问题从来不止于空间本身。
宝龙商办做的第一件事不是招商,而是诊断。商业动线是否需要重构?硬件系统如何恢复?什么样的业态组合才匹配这片区域真实的需求?在此之后,才是商业重构、品质提升、经营氛围营造与产业赋能的系统性推进。
一年半之后,结果体现在两个数字上:商业出租率提升28个百分点,综合收缴率提升至100%。前者意味着空间重新被需要,后者意味着租户愿意用真金白银投票。而"收缴率100%"这个数字,在当下的市场里,比任何形容词都更能说明信任关系是否被重建。
(上海杨浦宝龙旭辉广场价值重塑前后对比)
这也是宝龙商办对"价值重塑"四个字最朴素的理解:不是推倒重来,而是重新读懂一块土地、一栋楼应该服务谁,然后围绕这个答案,重构空间与内容。
05 柏荣视角:后地产时代的资产盘活
宝龙商办总经理柏荣女士在商业地产行业已深耕25年,主导过的商业项目超过50个。在中欧国际工商学院,她将博士研究方向锁定在《后地产时代的资产盘活》。
"我研究的问题,和我每天在做的事,其实是同一件事。"柏荣说。
在她看来,过去评价一栋楼一座购物中心,看的是地段、体量、造价,这些要素依然重要,但已不再具有决定性。"存量时代,商办真正比拼的是运营力——真正的变量是,这个空间有没有被认真地经营过。"
"后地产时代不是行业结束了,是行业的评价标准换了,从建造转向运营服务与资产管理。"柏荣说,"运营的终点不是把楼管好,而是让资产的价值被市场重新定价,这才是真正对资产方负责。"
对于未来五年,她的期待是:"当一座城市有一处资产需要被重新唤醒的时候,人们会想到我们。让空间有爱,让资产重生——这句话听起来柔软,但它其实很硬,它要求你把每一个空间,都当成有人在生活、在奋斗、在成长的地方去对待。"
从165万平方米的基本盘,到多个存量资产项目激活的实证,再到一条跑通的"投融建管退"服务链——宝龙商办正在完成一次身份的迁移:从一家把自己的资产管好的公司,变成一家能帮别人把资产管好的公司。
让空间有爱,让资产重生。在存量时代,这或许是最朴素、也最稀缺的一种能力。
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