老麥「一件不留」：香港23家黃金舖位全數出售背後的戰略轉向與市場警訊

香港麥當勞近日拋出一枚震撼彈 - 計劃全數出售其在港持有的23處自用門店物業，估值高達30億港元。這項被媒體形容為「一件不留」的資產策略調整行動，不僅是這家速食巨頭入港50年來最大規模的物業調整，更折射出跨國企業對香港零售地產市場的深層次戰略重估。

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黃金地段物業大拍賣：從星光行到銅鑼灣的資產變現

根據《經濟日報》獨家披露，麥當勞將採取分階段策略處置這些優質資產，首波推出的8處物業皆位於核心商業區的鑽石地段。其中最引人注目的當屬尖沙咀星光行物業，這個麥當勞於1980年代以6,600萬港元購入的資產，雖較2019年估值高峰腰斬，現仍保有4.6億港元市值，潛在獲利近4億港元。同期放售的銅鑼灣怡和街及荃灣街市街店舖，估值分別達1.8億和1.6億港元，首批物業總值即突破13億港元大關。

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值得玩味的是，這些物業多數採用「售後租回」模式，麥當勞在變現巨額資產的同時，仍可維持門店正常運營。這種操作手法，與其說是撤資，不如解讀為一場精明的資產負債表優化 - 將沉澱在不動產中的資本釋放，轉化為可靈活配置的流動性，我稱為”輕資產企業”。

銅鑼灣舖位，維基百科照片

「麥式衰退」下的全球戰略收縮：美國總部的防守型調整

深入剖析此決策，必須置於麥當勞全球業績惡化的背景下審視。2025年第二季財報顯示，美國同店銷售額同比下滑3.6%，創疫情以來最大跌幅，且已連續兩季走低，分析師稱為「McRecession」的經營困境：低收入群體客流量暴跌近10%，中產客群同樣呈現消費降級趨勢。在通脹高企與關稅戰雙重夾擊下，越來越多美國家庭選擇在家自炊，這對麥當勞的早餐業務造成結構性衝擊。消費者會隨著環境而改變生活消費習慣，企業亦要順應而改變。

資料來源：美聯工商舖資料研究部

在此背景下，麥當勞全球正加速向「輕資產」模式轉型。雖然香港餐飲業務自2017年起已由中信-凱雷財團接手經營（麥當勞僅保留部分權益及物業權），但此次30億港元的資產處置，無疑將為總部提供寶貴的現金流緩衝。這種「東方套現、西方輸血」的資本操作，展現出跨國企業在經濟逆週期中的典型防禦姿態。

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香港零售地產的寒冬季：從12%空置率看市場結構性轉變

麥當勞的退出決策，更與香港商舖市場的深度調整密切相關。政府數據顯示，2024年全港商舖空置率攀升至12%的歷史峰值，相當於每8間店舖就有1間閒置。細分來看：

銅鑼灣空置率在季度內從5.3%暴漲至13%

旺角與中環分別維持在9.5%和8.6%的高位

核心區優質商場空置率同步升至10.5%

仲量聯行預測，隨著下半年60萬平方呎新增零售空間入市，核心區租金可能再跌5%-10%。這種供需失衡的市場環境，使得即使日韓美妝品牌回流，也難阻租金下行趨勢。麥當勞選擇在此時獲利了結，實則是對香港零售地產「L型復甦」預期的投票。

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跨國企業的逃生門哲學：從佳寶到麥當勞的先行者智慧

此舉令人聯想起佳寶超市林老闆自2021年起先知先覺的物業套現。當時被視為保守的策略，如今看來避過了地產暴跌的完美風暴。麥當勞的決策同樣體現了跨國資本的「逃生門哲學」：在資產尚有可觀賬面盈利時主動撤離，遠勝被迫在低谷拋售，俗稱”見好就收”。

值得關注的是，這波出售潮可能引發連鎖反應。作為持有優質物業長達數十年的「戰略級業主」，麥當勞的全面撤退將向市場釋放強烈信號：即便最抗跌的餐飲物業，其持有價值也正在被重新評估。對於近年已承受移民潮、消費模式轉變（電商衝擊）等多重壓力的香港鋪位市場，這無異於一記警鐘。正是市場價值高於均衡價值。

當金色拱門開始拆卸其地產基石，反映的不只是單一企業的財務安排，更是全球資本對香港商業地產長期估值模型的根本性質疑。這場三十億港元的資產重組，或許正是觀察後疫情時代香港零售地產命運的最佳切片。麥當奴及李嘉誠都如此，大家應否參考留意及反思。

編者﹕

小蘇老師

企業管理哲學博士

香港註冊教師