是否会成为二手房交易流通市场上的绊脚石 -另类解读贝壳2023年财报

3月14日，贝壳发布了2023年财报，漂亮业绩在新政频出市场缓慢复苏的中国楼市显得格外耀眼。

280亿元-贝壳2023年存量房(二手房)净收入

财报显示：2023年，贝壳总交易额(GTV)为3.14万亿元(人民币，下同)，同比增加20.4%。当中存量房的总交易额约占2/3，达到2.028万亿元;新房总交易额为1.003万亿元。在2023年，贝壳存量房交易额同比增加28.6%，新房同比增加6.7%‘家装业务总交易额达到133亿元;新兴业务及其他交易额为986亿，同比增加12.9%。2023年，贝壳存量房业务GTV同比增长28.6%，净收入同比增长15.9%至280亿元，贡献利润率同比提升7.3个百分点达到47.2%。

贝壳研究院初步测算，2023年全国二手房市场成交套数约596万套，面积约5.7亿平方米，成交金额约7.1万亿元，成交面积和成交金额比2022年分别增长44%和30%。

但是要知道2023年财政部房产税仅收入3994亿元，还是包括了新房和二手房。

16431.9元-贝壳成交存量房(二手房)套均佣金

从以上数据我们可以做个简单的计算：贝壳存量房市占率(全国)=2.028/7.1万亿=28.6%，全国存量房成交套数约596万套，推算贝壳全年成交套数约596*28.6%=170.5万套，因为存在套均面积以及均价的差异为这里我们无法得到贝壳的真实成交套数，市占率可能会有一定偏差。至此，我们可以推算出贝壳2023年全年套均佣金：280亿元÷170.5万套≈16431.9元。

171.9元-贝壳成交存量房(二手房)购房成本增加

根据2023年全国存量房成交数据可推算出二手房套均面积5.7亿平方米÷596万套≈95.6平方米，贝壳成交套均面积用此数据则可以得出相当于在每平方成交价上需要多支付房价16431.9元÷95.6平方米≈171.9元/平方米。

拥有双重上市地位(港股+美股)贝壳成绩确实亮眼，但又与2023年的楼市和当下的楼市显得格格不如：2023年各地出台楼市政策近800次，进入2024年也并没有预期中的的楼市繁荣再现，但住建部等部门陆续出台更加积极的楼市政策，如四大一线城市陆续松绑住房限购政策、房地产项目白名单出炉，“保交楼”攻坚再提速、多地继续为房屋买卖降成本以利好刚需和改善需求购房者，更充分赋予城市房地产调控自主权，可以一城一策甚至是一区一策。

我们国家的政策和方向是明确的，也是绝对利好楼市的，但在这“灯下黑”的二手房中介市场模式是否合理、中介佣金真实价值几何我们得打个问号，但直观地可以看到目前的房产中介模式确实增加了二手房不少的购买成本。

2024年在目前的市场情况下不少的业主也挂出了“本人直卖，省十多万中介费”这样房源，二手房交易渠道也多样化，越来越多的业主利用像小红书、抖音这样社交化平台出售自己的房源。全国也出现了很多新中介模式的探索者，例如“大黄鸭”：国内首家完全去中介化的不动产电商平台大房鸭通过“互联网+社区”的方式，提供安全高效的居住服务;“反手猴”推出的“一口价”服务费模式，“暖暖房屋”推出的“中介服务菜单式购买”，打造房东直卖直租平台0中介费等。

我们不否认房产中介在当下房产交易过程中的重要性，但随着房产交易流程的透明化、规范化，在我们能全力推进整个房产市场的健康积极发展过程中到底该扮演什么角色?但绝不应该是增加购房者成本的角色，毕竟国家是在想尽千方百计减少购房者的成本，与市场背道而驰终将不长久。

*数据来源

贝壳官网《贝壳研究院年度报告：2024年新居住五大趋势》

中国房地产网 《财政部：2023年房产税收入3994亿元，同比增长11.2%》

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